Доклад министра строительства, архитектуры и жилищной политики УР А.Г. Ходырева «Развитие жилищного строительства в условиях финансово-экономического кризиса»

Как вы все уже знаете, в этом году мы отмечаем юбилейную дату Международной специализированной строительной выставки «Город XXI века». Напомню, что история ее началась в 2000 году. Тогда прошла I Всероссийская выставка «Город-2000». В ней приняли участие 45 пред­приятии из 16 городов России.

С каждым последующим годом увеличивалось количество участни­ков выставки, и расширялась их география, увеличивалось количество номинаций конкурса на лучшую продукцию. (Диаграмма 1, Диаграмма 2). С 2001 года выставка стала называться «Город 21 века». За последние 10 лет количество экспонентов увеличилось почти в 7 раз, а объем выста­вочных площадей - в 15. Выставка «Город XXI века» за 10 лет собрала 1577 фирм и организаций из 92 городов России и стран ближнего и дальнего зарубежья. По данным выставочного аудита, с экспозицией за эти годы ознакомились порядка 990 тыс. посетителей.

В 2003 году в рамках выставки прошла первая научно-практическая конференция. Она проводилась по теме «Пути финансирования жи­лищного строительства. Новые технологии и инновации в жилищно-коммунальном хозяйстве и строительстве». Конференция собрала веду­щих профессионалов в этой области и носила обучающий характер. По ее окончании слушатели получили сертификаты о повышении квалификации.

С 2003 года проведение научно-практических конференций в рамках выставки «Город XXI века», стало традицией. Конференции проводи­лись на актуальные темы, которые отражали потребности строительной отрасли. В частности:

- В 2004-м и 2005 годах конференции были посвящены вопросам энергоэффективных технологий и оборудования в строительстве и ЖКХ. Основная цель - обсуждение и поиск новых путей решения проблем энергосбережения в республике, повышение квалификации специали­стов в этой области. Были подняты вопросы нормативно-правовой и законодательной базы энергосбережения, рассмотрен опыт применения современных строительных, теплоизоляционных материалов и техноло­гии в Удмуртии.

- 2006 год. Конференция на тему «Пути реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». По за­вершении конференции делегация из 35 человек посетила новостройки г. Ижевска. Это стало наглядной демонстрацией реализации националь­ного проекта в Удмуртии;

- 2007 год.  Конференция на тему «О реализации отдельных поло­жении Градостроительного кодекса РФ и Федерального закона «О тех­ническом регулировании». Участники конференции посетили площадку экспериментального малоэтажного строительства в с. Завьялово (р-н Молдаванка);

- 2008 год. Конференций на тему «О реализации на территории Уд­муртской Республики Федерального закона от 1 декабря 2007 года № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства». В этом году насущной темой для проведения научно-практической конференции стало «Развитие жилищного строительства в условиях финансово-экономического кризиса».

На современном этапе в строительной отрасли особенно остро стоят вопросы выработки и внедрения механизмов по стабилизации ситуа­ции. Речь идет о строительстве социального жилья, развитии малоэтаж­ного и многоэтажного строительства, решении проблем «обманутых дольщиков» на государственном уровне. Именно эти вопросы предлага­ется обсудить участникам сегодняшней конференции.

Коротко остановлюсь на ситуации с жилищным строительством в Уд­муртской Республике.

Жилье, как известно, - это одна из базовых ценностей, обеспечиваю­щих людям ощущение экономической стабильности и безопасности. В значительной степени возможность приобретать жилье формирует от­ношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

В советский период государство пыталось решить жилищную про­блему путем предоставления гражданам бесплатного жилья. Однако по­добное бремя непосильно даже для самых развитых государств. Тем не менее, в советские времена жилищному строительству уделялось очень большое внимание.

Если совершить краткий экскурс в историю, то мы увидим, что в конце 80-х годов объемы ввода жилья в Удмуртии достигали 870 тыс. кв. м. Тогда же была создана мощная индустрия производства строительных материалов и конструкций.

В 90-х годах произошло резкое уменьшение финансирования жи­лищного строительства, что, естественно, отрицательно сказалось на объемах строительства.

Самые низкие показатели по вводу жилья за последние 15 лет мы на­блюдали в 1998 году -187 тыс. кв. м.

Начиная с 1999 года, объемы сдаваемого в эксплуатацию жилья в Удмуртии увеличиваются. Так, с 2001-го по 2004 год в республике было построено жилых домов общей площадью 1 млн. 306 тысяч квадратных метров, что на 30 процентов больше, чем в предыдущие четыре года. В следующем году темпы роста строительства сохранялись на том же уровне. В 2006 году объемы выросли более чем на 13 процентов по срав­нению с 2005 годом.

В 2007 году сдано470 тыс. кв. м (на 186тыс. кв. м больше, чем в 2006 г.). Столько же - в 2008 году. Но, несмотря на положительную динамику, по сравнению с другими регионами, темпы роста жилищного строитель­ства в Удмуртии невысоки. По итогам прошлого года республика зани­мает лишь 9-е место в Приволжском федеральном округе.

Подробнее остановимся на проблемах жилищного строительства и доступности жилья на современном этапе.

К основным факторам, сдерживающим темпы строительства жилья и снижающим его доступность, можно отнести следующие:

Например, сокращение финансирования программы «Жилище». Так, из предусмотренных в федеральном бюджете 7,1 млрд рублей на подпро­грамму «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструк­турой» направлено всего 800 млн рублей:

Какие же меры принимаются в республике, чтобы изменить ситуацию?

В основном развитие жилищного строительства осуществляется на основе республиканской целевой программы «Жилище».

В соответствии с этой программой ежегодно утверждается план по вводу в эксплуатацию жилых домов: в целом по республике и для каж­дого муниципального образования отдельно.

В бюджете Удмуртской Республики предусматриваются средства на строительство и модернизацию инженерной инфраструктуры, на раз­работку проектов планировок территорий и генеральных планов посе­лений. При комплексной застройке территорий бюджет берет на себя и строительство объектов социального назначения - больниц, школ, до­школьных учреждений.

В настоящее время Удмуртская Республика участвует в реализации федеральной целевой программы «Жилище» и ее подпрограммах:

«Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой»

«Обеспечение жильем молодых семей»

«Обеспечение жильем отдельных категорий граждан в соответствии с федеральным законодательством».

В рамках программы «Жилище» в Удмуртской Республике ведется переселение граждан из аварийного жилья.

Для этого в бюджете республики предусматриваются значительные средства (150 млн рублей - в 2007-м, 100 млн. рублей - в 2008-м, 150 млн. рублей - в 2009 году). Из федерального бюджета за эти годы по линии федеральной целевой программы «Жилище» получено 400 млн. рублей. Это позволило построить 5 многоквартирных домов в городах Ижевск, Глазов, Сарапул, Можга и переселить 513 семей. Большой задел сделан на 2009 год - во втором полугодии будет сдан в эксплуатацию 253-квартирный дом в городе Ижевске.

С прошлого года большая работа в этом направлении проводится с использованием средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Как вы знаете, лимит Удмуртской Республики на весь период дей­ствия фонда (т.е. на 4 года) составляет 2,47 млрд. рублей.

В 2008 году Удмуртская Республика подала 2 заявки в фонд на сумму 615 млн. рублей, из них 248 млн. рублей - на переселение граждан из ава­рийного жилищного фонда. Средства фонда получили 15 муниципаль­ных образований республики. Они направлены на приобретение при­годных для проживания жилых помещений, в которые будет переселено более 300 семей.

В 2009 году по заявке на переселение граждан из аварийного жилищ­ного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья из фонда получено 155 млн рублей, которые распределены между б муниципальными образованиями; города Сарапул, Глазов, Воткинск и районы Увинский, Игринский, Завьяловский.

На эти средства будут приобретены квартиры в домах высокой степе­ни строительной готовности {более 70%) и переселено 164 семьи. В на­стоящее время идет подготовка очередной заявки в фонд на весь остаток лимита, предназначенного для Удмуртской Республики.

В рамках федеральной программы «Социальное развитие села» в республике ежегодно строится более 100 домов для молодых специа­листов на селе. И в этом году, несмотря на сложное финансовое поло­жение, поставлена задача - вновь построить не менее 100 домов. Эти новостройки параллельно помогают решать кадровую проблему в сель­ском хозяйстве.

Одновременно в республике хорошими темпами развивается мало­этажное жилищное строительство. Достаточно сказать, что в последние годы доля такого жилья в общем объеме ввода составляет не менее 60% и есть тенденция к ее увеличению.

Для Ижевска малоэтажное строительство сегодня достаточно пер­спективно - и с точки зрения наличия в пригородах земли под застройку, и с позиции ее стоимости. Малоэтажное строительство - это хорошая возможность обеспечить качественным и сравнительно доступным жи­льем многие категории граждан. Причем если до сих пор развитие ма­лоэтажной застройки в Ижевске и окрестностях осуществлялось в основ­ном за счет индивидуального возведения жилья, которое страдало и долгостроем, и отсутствием социально-инженерной инфраструктуры и гармоничности в архитектурном облике, то сейчас МинСтрой республи­ки делает ставку на комплексное освоение территорий под малоэтажную застройку. Здесь предполагается высокая степень благоустройства, еди­ная система коммуникаций и организованная система эксплуатации.

На фоне финансового кризиса важнейшей задачей Правительства УР является сочетание мер поддержки строительных компаний и стимули­рования спроса на жилье.

В настоящее время у нас действуют два основных направления сти­мулирования граждан в улучшении жилищных условий: льготное и ипо­течное жилищное кредитование.

С начала развития ипотечного кредитования (с 2004 года) в Удмурт­ской Республике с помощью ипотечных жилищных кредитов и займов около 30 тыс. семей решили свой квартирный вопрос, получив в общей сложности более 19 млрд рублей.

Резкое снижение темпов роста жилищного кредитования произошло в октябре 2008 года и сохраняется до настоящего времени.

В четвертом квартале 2008 года банки в массовом порядке изменили

стратегию. Были подняты процентные ставки по жилищным кредитам, свернуты программы кредитования покупателей жилья в новостройках, ужесточены требования к заемщикам, закрыт ряд ипотечных программ («Мобилбанк», «Юниаструмбанк», «Инвестройбанк», «Китфинанс») и приостановлена выдача ипотечных кредитов (ОАО «ИКУР», Региональ­ное ипотечное агентство, банк «Ак Барс», «Уралсиб», «Мой банк. Ипоте­ка», АКБ «Союз», КБ «Экспобанк»).

К концу 2008 года из действующих 33 банков активную деятельность на рынке ипотечного кредитования в Удмуртской Республике вели толь­ко 14, а ставки по кредитам выросли в среднем на 4-6%. В результате объем кредитования в республике относительно 2007 года снизился на 10%. А в 4-м квартале составил 1147 млн рублей, что на 45% меньше, чем за тот же период 2007 года. В первом квартале этого года ставки по ипотеке продолжают расти. В результате за 4 месяца выдано кредитов всего S69 заемщикам на 530 млн. рублей, тогда как за первые два ме­сяца прошлого года было выдано кредитов на сумму 2078 млн. рублей 3313 заемщикам. То есть сокращение инвестиций почти в 4 раза. Объем продаж жилья на стадии строительства за аналогичный период снизился более чем в 3 раза.

В настоящее время в целях повышения доступности жилья для от­дельных категорий граждан оказывается государственная поддержка из средств бюджета Удмуртской Республики. В частности:

Предоставляются льготные жилищные займы гражданам под 7% годовых. Для молодых семей, молодых специалистов и многодетных се­мей - под 5% годовых. Предоставляются льготы молодым семьям и молодым специали­стам при рождении 2-го и 3-го ребенка в размере, соответственно, 25 и 50% от суммы кредита. Производится компенсация процентной ставки до 7% по ипотеч­ным жилищным кредитам на срок до 3-х лет.

Сегодня в республике разработан новый проект положения о по­рядке предоставления компенсаций процентной ставки по жилищным кредитам и займам и социальных выплат молодым семьям при рож­дении (либо усыновлении) детей (а также при наличии детей) за счет средств бюджета Удмуртской Республики. Цель этого документа - совершенствование системы господдержки молодых семей в улучшении жилищных условий. Вся эта работа проводится под патронажем Пре­зидента Удмуртской Республики Александра Александровича Волкова. Принятие положения позволит привлечь дополнительные финансовые ресурсы для кредитования, увеличить количество заемщиков, сократить время пребывания в очереди на получение жилищного займа и снизить расходы бюджета на господдержку.

Основные принципы, заложенные в этой новой программе:

- молодые семьи должны относиться к категориям, определенным Постановлением Правительства УР от 9.04.07 № 52; это работники бюд­жетных учреждений, предприятий ЖКХ, сельхозтоваропроизводители и ряд других;

- первоначальный взнос не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья;

- льготная процентная ставка по жилищным кредитам (займам) - 5%;

- определение платежеспособности молодых семей банками по льготной процентной ставке;

- тариф за обслуживание 2% от суммы кредита;

компенсация будет предоставляться по кредитам (займам) тех кре­дитных организаций, которые заключат соответствующее соглашение с Минстроем Удмуртской Республики.

- молодая семья сама выбирает кредитную организацию и условия кредитования;

- компенсация будет предоставляться на весь срок кредитования;

- компенсация будет предоставляться по кредитам (займам), взятым для заключения договоров участия в долевом строительстве или по до­говорам купли-продажи с застройщиками во вновь построенном жилье.
Таким образом, будет оказана поддержка и строительному комплексу
республики.

Среди проблем в строительстве жилья стоит также отметить слабое участие предприятий в стимулировании строительства жилья для своих работников. Многие промышленные предприятия имеют земли еще с советских времен. Они вполне могли бы выступить застройщиками, соз­дав на предприятиях кооперативы. Также могли бы давать работникам беспроцентные ссуды на строительство или приобретение жилья или компенсировать часть процентной ставки.

Отметим также, что в республике, к сожалению, не приживается на­копительная схема, хотя она в свое время была основой для строитель­ства микрорайона А-10.

Второй крупный блок проблем - это отсутствие в стране внятной поли­тики по строительству социального жилья для основной массы граждан.

По данным проведенного в конце 2007 года исследования рынка жилья, 30% нуждающихся в жилых помещениях граждан республики вообще не имеют возможности самостоятельно решить жилищный во­прос. Большинство граждан, 50%, для улучшения жилищных условий нуждаются в мерах государственной поддержки, размер которых может определяться дифференцированно в зависимости от стоимости при­обретаемого жилья, семейного дохода, количества детей в семье и т.д. 10% могут рассчитывать на получение кредита и подтвердить платеже­способность. И лишь 10% граждан имеют возможность улучшить жи­лищные условия за счет собственных средств.

В очередях в органах местного самоуправления только в Удмуртской Республике состоит 45 тыс. семей, имеющих право на получение жилья по договорам социального найма. Необходимо четко, на законодатель­ном уровне, определить финансовые механизмы строительства муни­ципального жилищного фонда такого разряда. Наряду со строитель­ством за счет бюджетных средств надо решать вопросы долгосрочного кредитования муниципальных образований. Понятно, что за счет только бюджетных средств или кредитов проблему не решить. Необходим ме­ханизм частичного субсидирования платы за наем малоимущим граж­данам с тем, чтобы они могли самостоятельно арендовать жилье. И этот механизм нужно тоже отнести к понятию «социальный наем».

Также необходимо стимулировать строительство жилья, предна­значенного для коммерческого найма - доходных домов. Проблема эта очень актуальна. Нелишне напомнить, что в некоторых развитых стра­нах до половины населения живет в доходных домах. Однако несоот­ветствие стоимости строительства и размера приемлемой платы за наем и содержание жилья в настоящее время делают такие проекты невыгод­ными для застройщиков: срок окупаемости может составить более 50 лет. Необходимы меры государственного уровня для снижения затрат застройщиков.

Пути решения этой проблемы различны. Это может быть:

бесплатное предоставление земельных участков, обеспеченных ин­женерной инфраструктурой, освобождение от части налогов, субсидирование процентных ставок по долгосрочным кредитам на строительство, социальный наем такого жилья, о чем говорилось выше.

Одним словом, механизмов много. Однако пока у нас нет масштаб­ной бюджетной политики по этому вопросу.

Далее. В условиях кризиса необходимо более широкое участие орга­нов местного самоуправления и строительных компаний в федеральных программах. В частности, в ФЦП «Жилище». Надо использовать воз­можности Минобороны России в приобретении жилья для военнослу­жащих. Хотя эта мера малоэффективна. Цены на приобретаемое жилье в Удмуртской Республике ниже себестоимости строительства, и поэто­му застройщики отказываются участвовать в предлагаемой программе. Методика определения средней рыночной цены 1 кв. м площади жилых помещений требует доработки. Более целесообразно было бы выделять средства на строительство нового жилья для военнослужащих компани­ям, имеющим земельные участки.

Отдельный крупный блок проблем жилищного строительства - это обманутые дольщики.

Одна из важнейших задач в этом направлении - совершенствование законодательства об участии в долевом строительстве.

Ни один регион не обошла, в той или иной степени, проблема обману­тых «дольщиков». Принятый в 2004 году Федеральный закон № 214-ФЗ в какой то степени упорядочил и регламентировал процесс долевого строительства. Однако заложенные в нем механизмы защиты участни­ков долевого строительства и контроля за застройщиками малоэффек­тивны. А закон о банкротстве стал для недобросовестных застройщиков «палочкой-выручалочкой», позволяющей уходить от ответственности. Земельное законодательство также не позволяет быстро и эффективно изымать земли у таких организаций. Всеми этими пробелами успешно пользуются компании, не желающие выполнять свои обязательства пе­ред гражданами - участниками долевого строительства.

 

В силу ущербности федерального законодательства у властей на ме­стах нет полномочий и возможности принимать адекватные меры к за­стройщикам. Здесь важно выделить два направления, по которым нам необходимо вести дальнейшую деятельность:

Первое - недопущение новых случаев обмана населения

И второе - особенно актуальное - это работа с уже сложившимися на рынке ситуациями.

Сегодня у нас нет четких позиций государства по ряду вопросов. В частности:

Кроме того, на рынке жилищного строительства допускаются сурро­гаты договоров вместо договоров участия в долевом строительстве.

В стратегии необходимо предусмотреть разработку федеральной за­конодательной базы, направленной на эффективную защиту «дольщи­ков». На наш взгляд, это может быть механизм государственного стра­хования как участников долевого строительства, так и строительных рисков. Кроме того, должно быть усиление государственного контроля целевого использования средств «дольщиков» и введение уголовной ответственности за их нецелевое использование. Также нужен эффек­тивный механизм изъятия земельных участков и объектов незавершен­ного строительства у недобросовестных застройщиков без процедуры банкротства. 13 мая прошел первое чтение проект федерального закона, который предусматривает обременение объекта незавершенного жи­лищного строительства правами участников долевого строительства при банкротстве недобросовестных застройщиков, и приоритетное право выкупа объектов незавершенного строительства за государственными органами и органами местного самоуправления. На наш взгляд, необхо­димо ускорить принятие этого закона.

 

Подвожу резюме своего выступления: озвучен целый ряд вопросов, которые смело можно внести в список самых насущных и актуальных проблем всероссийского масштаба. Для их эффективного решения нам необходима поддержка на федеральном уровне.

Конференция «Развитие жилищного строительства в условиях финансово-экономического кризиса», 27 мая 2009 г., Ижевск.